Реєстрація права власності на нерухомість і її ціна

Щоб законно розпоряджатися квартирою, будинком або земельною ділянкою, право власності на них потрібно зареєструвати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Без цього запису жодна угода купівлі-продажу, дарування чи іпотека не матиме юридичної сили. Саме реєстрація підтверджує, що конкретна людина або організація є законним власником об’єкта.

Процедура оформлення права власності охоплює кілька послідовних кроків: збір документів, звернення до нотаріуса або центру надання адміністративних послуг, сплату адміністративного збору та отримання витягу з реєстру. Терміни проведення реєстрації безпосередньо залежать від обраного способу подачі документів та розміру сплаченого збору – чим вищий збір, тим швидше вноситься запис.

Вартість реєстрації нерухомості в Україні складається з адміністративного збору, який встановлюється на рівні відсотка від прожиткового мінімуму, та можливих витрат на нотаріальне посвідчення угоди. Діапазон цін суттєво варіюється залежно від типу об’єкта, підстави набуття права власності та строку, в який необхідно завершити процедуру.

У цій статті розглянуто актуальний порядок реєстрації нерухомого майна, перелік необхідних документів для різних ситуацій, точні розміри зборів і реальні строки оформлення – щоб ви чітко розуміли, що і в якій послідовності потрібно робити.

Реєстрація нерухомості: порядок оформлення і ціна

Щоб зареєструвати право власності на нерухомість в Україні, зверніться до державного реєстратора або нотаріуса – обидва мають однакові повноваження для проведення реєстраційних дій. Нотаріус є зручнішим варіантом, якщо угода купівлі-продажу або дарування оформлюється одночасно з реєстрацією. Документи можна подати особисто або через представника за нотаріально посвідченою довіреністю.

Для проведення реєстрації власник або його представник подає такий пакет документів:

• паспорт та ідентифікаційний код заявника;
• правовстановлюючий документ на об’єкт – договір купівлі-продажу, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду, договір дарування тощо;
• технічний паспорт на об’єкт нерухомості (для первинної реєстрації);
• квитанція про сплату адміністративного збору;
• заява встановленого зразка, яку заповнює реєстратор або нотаріус на місці.

Якщо нерухомість купується в іпотеку або перебуває під обтяженням, додатково надається згода банку або інших зацікавлених осіб.

Вартість реєстрації залежить від обраного строку розгляду заяви. Адміністративний збір встановлено законодавчо і розраховується у прив’язці до прожиткового мінімуму:

1. 5 робочих днів – 0,1 розміру прожиткового мінімуму (близько 268 грн станом на 2024 рік);
2. 2 робочих дні – 1 розмір прожиткового мінімуму (близько 2684 грн);
3. 1 робочий день – 2 розміри прожиткового мінімуму (близько 5368 грн);
4. 2 години – 5 розмірів прожиткового мінімуму (близько 13 420 грн).

До цього додається гонорар нотаріуса або реєстратора, який встановлюється індивідуально і може становити від 1 500 до 5 000 грн залежно від складності справи та регіону.

Після завершення реєстрації відомості вносяться до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Власник отримує витяг з реєстру – саме цей документ підтверджує право власності, а не свідоцтво старого зразка, яке більше не видається. Витяг можна замовити онлайн через портал Дія або Онлайн-будинок, він має юридичну силу без печаток і підписів у паперовому вигляді. Зберігати його не обов’язково – дані в реєстрі є основним підтвердженням права власності, і будь-яка зацікавлена особа може перевірити їх самостійно.

Які документи потрібні для реєстрації нерухомості в Україні

Для реєстрації права власності на нерухомість в Україні необхідно підготувати пакет документів, який залежить від підстави набуття права власності. Базовий перелік включає: паспорт громадянина України або інший документ, що посвідчує особу; реєстраційний номер облікової картки платника податків (РНОКПП/ІПН); правовстановлюючий документ на об’єкт нерухомості (договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду тощо); технічний паспорт на об’єкт, виданий ліцензованим суб’єктом у сфері технічної інвентаризації; квитанцію про сплату адміністративного збору. Якщо реєстрацію здійснює представник власника, додатково потрібна нотаріально посвідчена довіреність та паспорт довіреної особи.

Підстава набуття права власності	Додаткові документи	Примітка
Договір купівлі-продажу	Оригінал нотаріально посвідченого договору, акт приймання-передачі	Обидва примірники мають бути підписані сторонами
Спадщина	Свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про смерть спадкодавця	Видається нотаріусом після закінчення 6-місячного строку
Дарування	Договір дарування, посвідчений нотаріусом	Між близькими родичами податок не сплачується
Нове будівництво	Дозвіл на введення в експлуатацію, технічний паспорт, документ на земельну ділянку	Для об’єктів до 300 кв. м діє спрощена процедура
Рішення суду	Копія рішення суду з відміткою про набрання законної сили	Виконавчий лист не потрібен для реєстрації права власності

Документи подаються особисто до державного реєстратора, через центр надання адміністративних послуг (ЦНАП) або нотаріуса, який має право здійснювати реєстраційні дії. Строк розгляду заяви складає 5 робочих днів у стандартному режимі, проте за умови сплати збільшеного адміністративного збору цей строк скорочується до 2 робочих днів або навіть до 24 годин. Усі копії документів мають бути завірені або подані разом з оригіналами для звірення. Якщо об’єкт нерухомості перебуває в іпотеці, додатково може знадобитися письмова згода іпотекодержателя, а при реєстрації майна подружжя – нотаріально посвідчена згода другого з подружжя відповідно до статті 65 Сімейного кодексу України.

Куди звертатися для оформлення права власності на нерухомість

Для реєстрації права власності на нерухомість в Україні слід звертатися до державного реєстратора або нотаріуса – обидва мають однакові повноваження щодо проведення реєстраційних дій.

Існує кілька основних місць, де можна офіційно зареєструвати нерухомість:

• Центри надання адміністративних послуг (ЦНАП) – найпоширеніший варіант для більшості громадян
• Приватний або державний нотаріус – зручно, якщо угода купівлі-продажу вже укладається у нотаріуса
• Виконавчі органи сільських, селищних та міських рад – для мешканців невеликих населених пунктів
• Акредитовані суб’єкти – юридичні особи, що отримали право проводити реєстраційні дії

ЦНАП є найзручнішим варіантом для більшості власників, оскільки тут можна подати документи, отримати консультацію та відстежити статус заявки в одному місці. Запис на прийом здійснюється онлайн через офіційний сайт або особисто.

Нотаріус – це оптимальний вибір у ситуаціях, коли право власності виникає на підставі:

1. Договору купівлі-продажу або дарування
2. Свідоцтва про право на спадщину
3. Договору іпотеки або іншої забезпечувальної угоди
4. Рішення про виділення частки із спільної власності

Якщо нерухомість розташована в сільській місцевості, де немає ЦНАПу чи нотаріуса в межах розумної відстані, реєстраційні дії може проводити уповноважена особа місцевої ради. Перелік таких осіб публікується на офіційних сайтах відповідних рад.

Реєстрацію можна провести й дистанційно через портал Дія – для цього потрібен кваліфікований електронний підпис (КЕП) та сканкопії всіх необхідних документів. Такий спосіб підходить для типових випадків без ускладнень у документах.

При виборі місця звернення варто враховувати терміни розгляду заяви:

• Стандартний строк – 5 робочих днів
• Скорочений строк (2 дні) – передбачає підвищену плату за адміністративну послугу
• Терміновий розгляд протягом 1 дня – доступний у деяких нотаріусів та ЦНАПах за окремим тарифом

Перед відвідуванням будь-якого з цих органів рекомендується заздалегідь перевірити повний перелік документів, які вимагаються у конкретному випадку, оскільки він відрізняється залежно від підстави виникнення права власності – спадщина, купівля, приватизація чи судове рішення.

Покроковий порядок подачі заяви на реєстрацію майна

Щоб зареєструвати нерухомість, зверніться до державного реєстратора або нотаріуса – саме ці особи мають право приймати заяви та вносити відомості до Державного реєстру речових прав. Підготуйте пакет документів: паспорт та ідентифікаційний код заявника, правовстановлюючий документ на об’єкт (договір купівлі-продажу, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду тощо), технічний паспорт на нерухомість, а також квитанцію про сплату адміністративного збору. Розмір збору залежить від обраного строку розгляду: стандартний – 5 робочих днів, прискорений – 2 дні або 24 години. Після подачі заяви реєстратор перевіряє документи, формує реєстраційну справу та приймає рішення про проведення реєстрації або відмову з обґрунтуванням.

Заяву можна подати особисто, через представника за нотаріально посвідченою довіреністю або онлайн через портал «Дія» за умови наявності кваліфікованого електронного підпису. Результат реєстрації – витяг із реєстру.

Скільки днів триває реєстрація нерухомості залежно від терміновості

Стандартний термін державної реєстрації права власності на нерухомість в Україні становить 5 робочих днів, але існують прискорені варіанти, які дозволяють отримати результат значно швидше – за 2 робочі дні або навіть за 24 години.

Законодавство передбачає три основні варіанти строків проведення реєстрації:

• 5 робочих днів – стандартна процедура з базовою адміністративним збором;
• 2 робочі дні – прискорений варіант, вартість якого вища від стандартного;
• 24 години – термінова реєстрація з найвищим рівнем оплати;
• 2 години – режим підвищеної терміновості, доступний виключно через нотаріуса або акредитованого суб’єкта.

Відлік строку розпочинається з наступного робочого дня після подання повного пакету документів. Якщо документи подано в п’ятницю ввечері або напередодні святкового дня, реєстратор починає відлік лише з першого наступного робочого дня. Це варто враховувати при плануванні угоди купівлі-продажу, особливо коли сторони домовилися про конкретну дату передачі об’єкта.

Реєстрація через нотаріуса відбувається за тими самими строками, але нотаріус має технічну можливість провести її в режимі реального часу – фактично протягом кількох хвилин після нотаріального посвідчення договору. Саме тому угоди з нотаріальним супроводом нерідко завершуються реєстрацією в день підписання.

1. Визначте, чи є у вас потреба в терміновій реєстрації – порахуйте дати угоди та передачі ключів.
2. Порівняйте вартість прискореної реєстрації з витратами на можливу затримку (наприклад, якщо продовжується оренда житла).
3. Уточніть у реєстратора або нотаріуса поточне завантаження – на практиці реєстрація може відбутися швидше задекларованого строку.
4. Перевірте, чи всі документи зібрані заздалегідь, бо неповний пакет зупиняє відлік строку.

Зупинення або відмова в реєстрації автоматично скасовує відлік строку, а після усунення підстав для зупинення відлік розпочинається заново. Тому помилки в документах або відсутність обов’язкових довідок можуть перетворити дводенну процедуру на двотижневу. Перевіряйте документи перед подачею самостійно або залучайте юриста, який спеціалізується на операціях з нерухомістю.

Офіційні державні збори за реєстрацію права власності у 2024 році

За реєстрацію права власності на нерухомість у 2024 році в Україні передбачені фіксовані адміністративні збори, розмір яких залежить від строку проведення реєстрації та типу об’єкта. Стандартний строк розгляду заяви становить 5 робочих днів, і за нього сплачується збір у розмірі 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб. Якщо потрібна пришвидшена реєстрація, діє така шкала вартості:

• реєстрація протягом 2 робочих днів – 1 прожитковий мінімум;
• протягом 1 робочого дня – 2 прожиткові мінімуми;
• протягом 2 годин – 5 прожиткових мінімумів.

Окрім адміністративного збору, під час оформлення права власності можуть виникати додаткові обов’язкові платежі. Зокрема, якщо угода посвідчується нотаріально, нотаріус одночасно проводить державну реєстрацію, і тоді адміністративний збір включається до загальної вартості нотаріальних послуг. Для певних категорій громадян, зокрема учасників бойових дій та осіб з інвалідністю, передбачені пільги у вигляді звільнення від сплати збору або його суттєвого зменшення – це варто перевіряти на офіційному порталі Міністерства юстиції України, оскільки розмір прожиткового мінімуму щороку переглядається і відповідно змінюється кінцева сума.

Вартість послуг нотаріуса при оформленні нерухомості

Нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості обійдеться від 3 000 до 10 000 гривень залежно від регіону, складності угоди та конкретного нотаріуса. До цієї суми додається державне мито у розмірі 1% від вартості об’єкта, якщо він перебував у власності менше трьох років, або 0% – якщо більше. Збір до Пенсійного фонду становить ще 1% від ціни договору і сплачується покупцем. Окремо оплачується витяг з реєстру прав на нерухомість – близько 200–600 гривень, а також технічна інвентаризація, якщо документи на об’єкт застарілі або відсутні. Нотаріус, своєю чергою, перевіряє юридичну чистоту об’єкта: наявність арештів, заборон, іпотеки – і ця перевірка вже включена до його гонорару, хоча деякі фахівці виставляють її окремим рядком у рахунку.

При оформленні дарування між близькими родичами ставка податку на доходи фізичних осіб нульова, що суттєво зменшує загальні витрати – залишається лише нотаріальний тариф і військовий збір 1,5% для угод між особами, які не є родичами першого ступеня споріднення.

Реєстрація нерухомості через ЦНАП: умови та особливості

Для реєстрації нерухомості через Центр надання адміністративних послуг (ЦНАП) власнику достатньо звернутися до найближчого відділення особисто або через уповноваженого представника з нотаріально посвідченою довіреністю. Державний реєстратор ЦНАП приймає документи, перевіряє їх комплектність і вносить відповідний запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Це зручна альтернатива зверненню до приватного нотаріуса, яка підходить як для первинного оформлення права власності, так і для реєстрації змін або обтяжень.

Перелік документів, які потрібно подати до ЦНАП, залежить від підстави набуття права власності. При купівлі-продажу це договір, посвідчений нотаріусом, паспорт та ідентифікаційний код покупця, а також квитанція про сплату адміністративного збору. При спадкуванні додатково надається свідоцтво про право на спадщину. Якщо йдеться про новозбудований об’єкт – знадобляться технічний паспорт і документи, що підтверджують введення будинку в експлуатацію. Відсутність будь-якого з обов’язкових документів стає підставою для повернення заяви без розгляду.

Строк розгляду заяви у ЦНАП становить 5 робочих днів у стандартному режимі. Якщо заявник обирає прискорений варіант – 2 робочі дні, розмір збору зростає вдвічі. Базова ставка адміністративного збору за реєстрацію права власності дорівнює 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб, що у 2024 році становить близько 302 гривень. За прискорену процедуру сплачується 0,2 прожиткового мінімуму.

Особливістю звернення до ЦНАП є те, що реєстратор не посвідчує правочини – він лише реєструє права на підставі вже оформлених документів. Тому перед поданням заяви договір купівлі-продажу, дарування або інший правовстановлюючий документ має бути завірений нотаріусом. ЦНАП не замінює нотаріуса, а доповнює процедуру оформлення на завершальному етапі – внесенні даних до реєстру.

Відмова у реєстрації через ЦНАП можлива через неповний пакет документів, наявність арешту або заборони відчуження на об’єкт, невідповідність відомостей у поданих документах даним реєстру. Заявник отримує письмову відмову із зазначенням підстав, після усунення яких можна подати документи повторно. Оскаржити рішення реєстратора можна в судовому порядку або через Міністерство юстиції України.

Онлайн-реєстрація нерухомості через портал Дія: як це працює

Щоб зареєструвати право власності на нерухомість через портал Дія, необхідно мати підтверджений електронний підпис (КЕП) та авторизуватися за допомогою BankID або Дія.Підпис. Після входу в особистий кабінет слід обрати розділ «Послуги», знайти категорію «Нерухомість» і вибрати відповідний тип реєстрації – первинна, на підставі договору купівлі-продажу, дарування або спадщини. Система автоматично підтягує частину даних із реєстрів, що скорочує час заповнення форми. Заявник завантажує скановані копії правовстановлюючих документів, підписує заяву електронним підписом і сплачує адміністративний збір онлайн через платіжний сервіс порталу.

Строки розгляду та вартість послуги залежать від обраного режиму опрацювання заяви.

Режим реєстрації	Строк розгляду	Адміністративний збір
Звичайний	5 робочих днів	0,1 прожиткового мінімуму
Прискорений (2 дні)	2 робочих дні	1 прожитковий мінімум
Терміновий (1 день)	1 робочий день	2 прожиткові мінімуми

Після подання заяви через Дію державний реєстратор перевіряє документи дистанційно, без фізичної присутності заявника. У разі виявлення недоліків у пакеті документів система надсилає повідомлення в особистий кабінет із переліком зауважень – заявник має змогу виправити помилки та повторно подати матеріали без нової сплати збору, якщо строк заяви ще не минув. Витяг із Державного реєстру речових прав надходить у форматі PDF із QR-кодом безпосередньо в застосунок Дія та на електронну пошту, вказану під час реєстрації. Паперовий варіант витягу не є обов’язковим – електронний документ має таку саму юридичну силу відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Онлайн-реєстрація через Дію доступна не для всіх типів угод: наразі сервіс не підтримує реєстрацію прав за рішенням суду, за договорами іпотеки з накладенням обтяження та окремими випадками спадкування, що потребують нотаріального посвідчення у традиційний спосіб. Перш ніж подавати документи, варто перевірити актуальний перелік доступних послуг у розділі «Нерухомість» на порталі, оскільки функціонал регулярно розширюється.

Типові причини відмови у реєстрації та як їх уникнути

Перевіряйте відповідність адреси об’єкта у всіх документах ще до подання заяви – розбіжність навіть в одній літері між технічним паспортом, договором купівлі-продажу та витягом з кадастру є однією з найпоширеніших причин відмови у державній реєстрації права власності на нерухомість.

Реєстратор має право відмовити у проведенні реєстраційної дії, якщо заявник не надав повного пакету документів або якщо строк дії довіреності на представника вже закінчився на момент подання. Щоб уникнути цієї ситуації, перевіряйте дату нотаріального посвідчення довіреності та перелік повноважень, зазначених у ній: вони повинні прямо стосуватися операцій із конкретним об’єктом.

Відсутність відмітки про сплату судового збору або адміністративного внеску автоматично зупиняє розгляд заяви.

Технічні помилки у кадастровому номері земельної ділянки, на якій розташований будинок, призводять до того, що реєстратор не може ідентифікувати об’єкт у Державному реєстрі речових прав. У такому разі спочатку необхідно звернутися до Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру для виправлення помилки, отримати оновлений витяг із кадастру, і лише після цього повторно подавати документи на реєстрацію. Цей процес може зайняти від двох тижнів до місяця залежно від завантаженості регіонального відділу.

Якщо на об’єкті зареєстроване обтяження або арешт, накладений судом чи виконавчою службою, реєстратор зобов’язаний зупинити реєстрацію і повідомити заявника. У цьому разі треба отримати ухвалу суду про зняття арешту або постанову виконавця про закінчення виконавчого провадження, після чого знову ініціювати реєстраційні дії.

Документи, видані іноземними державними органами, мають бути апостильовані або легалізовані та офіційно перекладені українською мовою – без дотримання цих вимог реєстратор не прийме їх як підставні документи для реєстрації права власності.

Відео:

Як не втратити житло. Реєстр нерухомості. Чи можуть забрати житло. Право власності на житло