Оформлення ОСББ не має великих витрат, зазначає юрист. Основні витрати пов’язані з організаційними заходами.
Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку формується після проведення загальних зборів власників квартир, де вирішуються питання, пов’язані зі створенням та функціонуванням ОСББ.
Детальними аспектами створення такого об’єднання та контролю за його діяльністю поділилася адвокат Анастасія Блинду.
Скільки квартир необхідно для створення ОСББ? Чи можливо організувати ОСББ лише для частини будинку або під’їзду?
ОСББ є об’єднанням всіх власників квартир у багатоквартирному будинку, який складається щонайменше з двох квартир. Під терміном “ОСББ” зазвичай розуміють всіх мешканців та власників квартир, що залежать від характеристик будівлі, таких як її розмір та кількість поверхів.
У новобудовах для створення ОСББ необхідно, щоб була оформлена половина квартир. У старих будинках ОСББ може бути організовано за рішенням співвласників, навіть якщо не всі присутні на зборах — важливо лише дотримуватись процедури та досягти потрібної кількості голосів.
Створити ОСББ для лише частини будинку неможливо. Об’єднання формулюється на весь будинок, оскільки воно відповідає за всю будівлю та комунікації (за винятком тих, куди мають доступ лише фахівці відповідних сервісних компаній, які надають специфічні послуги, наприклад, з електропостачання або газопостачання) та прибудинкову територію.
Винятки можливі, якщо мова йде про житловий комплекс, що зводиться по секційній схемі. Якщо для кожної секції оформлений окремий технічний паспорт, і вони мають свої комунікації, то відкрити ОСББ для кожної секції можна.
Коли кілька житлових будинків, наприклад, два чи три, мають спільну територію, рекомендується створювати єдине об’єднане ОСББ. Це спростить управлінські питання для всіх будинків і території.
Наприклад, якщо кілька будинків розташовані на одній комунальній ділянці і не об’єднані в єдине ОСББ, можуть виникнути труднощі з розподілом прибудинкової території: хто, в якій частині має прибирати або ремонтувати лавочки. Тому варто створювати об’єднане ОСББ для всіх будинків.
У такому разі співвласники окремих будинків ухвалюватимуть рішення щодо своїх споруд, але в цілому ОСББ функціонуватиме як єдине ціле.
Яка вартість створення ОСББ? Які податки користується об’єднання? Які витрати є обов’язковими?
Вартість створення ОСББ є невеликою. Більшою є ціна організаційних процесів, що передують утворенню об’єднання — наприклад, нерідко залучають адвокатів, витрачаються кошти на розсилку повідомлень до співвласників про збори, друк необхідних документів.
Якщо реєстрація ОСББ здійснюється через ЦНАП, потрібно заплатити лише реєстраційний збір, приблизно тисячу гривень. Однак, якщо реєстрація відбувається через нотаріуса, додатково готують кошти на його послуги. Ціна нотаріальних послуг варіюється і може становити від 5000 гривень і більше за комплексні акти, що включають засвідчення підписів, реєстрацію та отримання витягу.
ОСББ, як неприбуткова організація, сплачує в основному податки на доходи своїх працівників. Отже, об’єднання повинні сплачувати податки з зарплат, військовий збір та Єдиний соціальний внесок.
Зазвичай ОСББ не є платником ПДВ, оскільки не проводить традиційні господарські операції. Виникнення запитань щодо ПДВ можливе тільки у специфічних випадках, якщо ОСББ дійсно здійснює оподатковувані діяльності, наприклад, імпортує товари. Але таке зазвичай не є характерним для об’єднання.
Інші питання оподаткування можуть виникати, якщо ОСББ володіє земельними ділянками або нерухомим майном, займається видобутком води тощо.
Де та як зареєструвати ОСББ і скільки це займе часу?
Основною умовою для утворення ОСББ є бажання співвласників організувати процес та пройти всі етапи, що насправді є непростим завданням. Все починається з обговорення серед співвласників. Далі слід створити ініціативну групу, що має включати не менше трьох співвласників житлових чи нежитлових приміщень.
З цієї ініціативи скликаються установчі збори, на яких обговорюються питання, зокрема: заснування ОСББ, затвердження статуту, вибори правління, ревізійної комісії та голови, встановлення тарифів на управління будинком.
Не пізніше ніж за 10 днів до зборів всім співвласникам надсилається лист-повідомлення з порядком денним. Рішення на зборах вважається прийнятим, якщо його підтримують більше 50% власників квартир. Якщо підтримка менша, закон надає додаткові 45 днів для проведення письмового опитування тих, хто не голосував.
Якщо на установчих зборах всі основні питання для створення ОСББ підтримано, тоді необхідні документи, такі як заява на реєстрацію, протокол зборів, письмові опитувальні листи, статут ОСББ у двох примірниках, реєстр співвласників, рішення про обрання керівних органів, подаються до нотаріуса або через ЦНАП для реєстрації. Процес реєстрації зазвичай займає один робочий день.
Чи може головою ОСББ стати особа, яка не є власником квартири в цьому будинку?
Існує тільки одна заборона — членами ревізійної комісії можуть бути лише співвласники будинку. Правління, зокрема, голова, можуть складатися з осіб, які не є власниками квартир.
У практиці бувають ситуації, коли створення ОСББ ускладнюється, оскільки власники квартир не проти фінансувати обслуговування будинку, але жоден не бажає зайняти посаду голови. У таких випадках радять залучати фахівців для ефективного управління житловими комплексами.
Хто визначає зарплату голови ОСББ і як її встановлюють?
Зарплата голови визначається на загальних зборах співвласників. Її розмір встановлюють самі співвласники. Виконання рішень загальних зборів покладається на правління ОСББ.
Які обов’язки бухгалтера в ОСББ і чи є потреба мати бухгалтера в штаті?
Закон не вимагає обов’язкової наявності бухгалтера в ОСББ. Однак, рекомендується мати цю посаду у штаті, аби забезпечити точне ведення бухгалтерії та контроль за сплатою податків і звітністю.
У разі помилок можуть бути накладені штрафи, тому наявність бухгалтера в ОСББ буде корисною. Але якщо голова правління здатен виконувати бухгалтерські функції, він може об’єднати цю посаду з іншими.
Хто має право перевіряти фінансову діяльність ОСББ?
В межах ОСББ фінансову діяльність може перевіряти ревізійна комісія, яка виконує контрольні функції. Співвласники можуть також ініціювати перевірку, звернувшись до Держпродспоживслужби. Після звернення ця служба може розпочати перевірку фінансових операцій ОСББ.
Склавши запит до ревізійної комісії, співвласники можуть дізнатися, куди йшли витрати, а також запросити підтверджуючі документи. Вони також можуть написати запит на ім’я голови ОСББ для отримання цікавої інформації та копій документів.
Звернення до Держпродспоживслужби з проханням перевірити діяльність ОСББ можливе, якщо послуги надаються неналежним чином. Таке повідомлення можна надіслати як поштою, так і в електронному вигляді, особисто передати, приклавши також документи, що підтверджують право власності на квартиру в будинку, де створено об’єднання, і вказати на можливі порушення.
Держпродспоживслужба при необхідності може ініціювати перевірку, а у разі виявлення порушень — винести приписи на їх усунення.
За що конкретно відповідає ОСББ: ремонти, комунальні послуги, надзвичайні ситуації?
ОСББ відповідає за все, що перебуває на його балансі, наприклад: будинок, комунікації та прибудинкова територія, та діє відповідно до затвердженого бюджету на рік.
Об’єднання первинно забезпечує виконання послуг, які вибирали мешканці, таких як прибирання, поточні, аварійні та капітальні ремонти комунікацій. Винятком є газові мережі, обслуговування яких зазвичай виконує спеціалізована газова служба.
Спеціалізується на розв’язанні цивільних, господарських та адміністративних спорів, володіє глибокими знаннями у питаннях захисту прав власності, оскарження рішень і бездіяльності державних органів, питань, пов’язаних із проходженням держслужби, а також у дефамаційних справах.
