Дарча на квартиру оформлення та сплата податків

Щоб передати квартиру у власність іншій особі через дарування, потрібно укласти договір дарування у нотаріуса – без цього кроку угода не матиме юридичної сили. Дарча оформлюється письмово, посвідчується нотаріально та підлягає державній реєстрації права власності. Саме з моменту реєстрації обдарований стає повноправним власником нерухомості.

Вартість оформлення залежить від кількох факторів: ступеня спорідненості між сторонами, оціночної вартості майна та нотаріального тарифу. Члени першого ступеня споріднення – батьки, діти, чоловік або дружина – звільнені від сплати податку на доходи фізичних осіб та військового збору. Усі інші особи зобов’язані сплатити 5% ПДФО та 1,5% військового збору від оціночної вартості квартири.

Перед зверненням до нотаріуса власник квартири повинен замовити незалежну оцінку майна у сертифікованого оцінювача. Без цього документа нотаріус не зможе посвідчити договір. Також знадобляться: правовстановлюючі документи на квартиру, витяг з реєстру речових прав, технічний паспорт, паспорти та ідентифікаційні коди обох сторін. Якщо квартира придбана у шлюбі, додатково знадобиться нотаріально посвідчена згода другого з подружжя.

Нотаріальний тариф за посвідчення договору дарування встановлюється відповідно до чинного законодавства і може різнитися залежно від регіону та конкретного нотаріуса. Загальні витрати на оформлення дарчої, включаючи нотаріальні послуги, оцінку та реєстрацію прав, зазвичай складають від кількох тисяч до десятків тисяч гривень – залежно від вартості об’єкта та статусу сторін угоди.

Дарча на квартиру: оформлення та податки

Щоб подарувати квартиру родичу або сторонній особі, потрібно укласти договір дарування у нотаріуса – самостійно складений документ не матиме юридичної сили.

Договір дарування (дарча) – це письмова угода, за якою одна сторона (дарувальник) безоплатно передає нерухомість іншій стороні (обдарованому). Угода обов’язково посвідчується нотаріально та реєструється в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Без цих двох кроків право власності до обдарованого не перейде, а сам договір вважатиметься недійсним незалежно від того, чи фактично передано ключі від квартири.

Для оформлення дарчої знадобляться: паспорти та ідентифікаційні коди обох сторін, правовстановлюючі документи на квартиру (свідоцтво про право власності або витяг із реєстру), технічний паспорт об’єкта, а також довідка про відсутність заборгованості з комунальних платежів. Якщо квартира є спільною сумісною власністю подружжя, додатково потрібна нотаріально засвідчена згода другого з подружжя.

Розмір податку залежить від ступеня споріднення між дарувальником та обдарованим. Члени першого ступеня споріднення – діти, батьки, чоловік або дружина – платять нульову ставку податку на доходи фізичних осіб. Рідні брати та сестри, баба, дід, онуки входять до другого ступеня споріднення та сплачують 5% ПДФО і 1,5% військового збору від оціночної вартості нерухомості.

Якщо квартиру дарують стороній людині або далекому родичу, ставка ПДФО зростає до 18%, а військовий збір складає 1,5%. Оціночна вартість визначається за допомогою автоматизованої системи оцінки майна Фонду державного майна або незалежним оцінювачем, якщо автоматична оцінка неможлива.

Нотаріальні витрати при оформленні дарчої складаються з державного мита (1% від вартості майна), пенсійного збору (1%), а також власне гонорару нотаріуса за посвідчення угоди та внесення відомостей до реєстру. Орієнтовно загальна сума нотаріальних витрат може становити від 5 000 до 15 000 гривень залежно від регіону та вартості квартири.

Дарувальник після підписання договору не може в односторонньому порядку відмовитися від угоди або вимагати квартиру назад – закон передбачає лише кілька виняткових підстав для скасування дарування: якщо обдарований вчинив умисний злочин проти дарувальника або членів його сім’ї, а також у разі неналежного поводження з подарованим майном, що може призвести до його знищення.

Після реєстрації права власності обдарований стає повноправним власником квартири і несе всі пов’язані з цим обов’язки: сплату податку на нерухомість, комунальних платежів та відповідальність за стан майна. Колишній власник жодних прав на квартиру більше не має, навіть якщо продовжує там фактично проживати без окремої угоди про користування житлом.

Що таке договір дарування квартири і коли його укладають

Договір дарування квартири – це письмова угода, за якою одна сторона (дарувальник) безоплатно передає іншій стороні (обдарованому) право власності на нерухомість. Ключова ознака такої угоди – відсутність будь-якої компенсації: гроші, послуги чи інші матеріальні блага в обмін на квартиру не передаються.

Цей вид угоди регулюється Цивільним кодексом України, зокрема статтями 717–729. Закон чітко визначає, що договір дарування нерухомості обов’язково укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню – без цього він не має юридичної сили.

Найчастіше дарчу оформлюють між близькими родичами: батьки дарують квартиру дітям, бабусі та дідусі – онукам, брати і сестри – один одному. Саме в таких випадках угода дозволяє передати майно без складних процедур спадкування і з мінімальними податковими витратами.

Трапляються ситуації, коли дарування використовують як альтернативу купівлі-продажу – наприклад, щоб уникнути права переважної купівлі з боку інших співвласників або спростити процедуру переходу права власності. Проте такі схеми можуть бути визнані фіктивними в суді, якщо буде доведено, що насправді між сторонами відбувся розрахунок.

Дарувальником може бути лише повнолітня дієздатна особа, яка є законним власником квартири. Якщо нерухомість перебуває у спільній сумісній власності подружжя, для укладення договору потрібна нотаріально засвідчена згода другого з подружжя.

Обдарований має право відмовитися від подарунка до моменту передачі квартири – це також фіксується письмово. Дарувальник, своєю чергою, може відкликати дарування до нотаріального оформлення або оскаржити вже укладений договір у суді за наявності підстав: погроз, обману чи введення в оману.

Договір дарування набирає чинності з моменту його нотаріального посвідчення та державної реєстрації права власності в реєстрі нерухомого майна. Саме з цієї дати обдарований стає повноправним власником квартири і може розпоряджатися нею на власний розсуд.

Які документи потрібні для оформлення дарчої на квартиру

Для оформлення договору дарування квартири дарувальник зобов’язаний підготувати повний пакет документів ще до візиту до нотаріуса – без будь-якого з них угода просто не відбудеться.

Перелік основних документів включає: паспорти та ідентифікаційні коди обох сторін (дарувальника та обдаровуваного), оригінал правовстановлюючого документа на квартиру (свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, договір міни, рішення суду тощо), технічний паспорт на об’єкт нерухомості, а також витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, який підтверджує актуальний статус власника.

Якщо квартира була придбана дарувальником у шлюбі, нотаріус обов’язково вимагатиме нотаріально посвідчену згоду чоловіка або дружини на відчуження майна. Без цього документа угода може бути оскаржена в суді навіть після її укладення. Якщо ж майно отримано у спадщину чи як подарунок, така згода не потрібна – воно вважається особистою власністю.

У випадках, коли обдаровуваним є неповнолітня особа, додатково подається свідоцтво про народження дитини та, за потреби, документи, що підтверджують повноваження законних представників. Органи опіки та піклування також можуть залучатися до процесу, якщо того вимагають обставини.

Нотаріус перевірить наявність або відсутність обтяжень на квартиру – арештів, іпотек, заборон на відчуження. Ці відомості він отримує безпосередньо з реєстрів, проте дарувальник має заздалегідь подбати про те, щоб жодних боргів чи обмежень на майні не числилося.

Для підготовки договору нотаріус також запросить довідку про зареєстрованих осіб у квартирі (форма №3), яку видає ЦНАП або відповідний житловий орган. Цей документ показує, хто прописаний у житлі на момент укладення угоди, що має значення для подальших правовідносин між сторонами.

Якщо хтось із сторін не може особисто бути присутнім у нотаріуса, допускається участь через представника – але тоді знадобиться нотаріально посвідчена довіреність з чітко прописаними повноваженнями на підписання саме договору дарування конкретного об’єкта нерухомості.

Покроковий порядок оформлення договору дарування у нотаріуса

Перед візитом до нотаріуса зберіть повний пакет документів: паспорти обох сторін угоди, ідентифікаційні коди дарувальника та обдаровуваного, правовстановлюючий документ на квартиру (свідоцтво про право власності або витяг із Державного реєстру речових прав), технічний паспорт об’єкта нерухомості, а також довідку про відсутність заборгованості з комунальних платежів. Якщо дарувальник перебуває у шлюбі, додатково знадобиться нотаріально посвідчена згода чоловіка або дружини на відчуження спільного майна.

Нотаріус перевіряє юридичну чистоту квартири через державні реєстри: встановлює відсутність арештів, іпотек, заборон на відчуження та інших обтяжень. Після успішної перевірки складається текст договору дарування, у якому зазначаються сторони угоди, детальний опис об’єкта нерухомості із зазначенням адреси, площі та кадастрового номера, підтвердження безоплатності передачі майна, а також момент переходу права власності. Обидві сторони підписують договір у присутності нотаріуса, який посвідчує підписи та реєструє правочин.

Після підписання нотаріус вносить відомості про зміну власника до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно – це відбувається в день укладання угоди в режимі реального часу через електронну систему. Обдаровуваний отримує витяг із реєстру, який підтверджує його право власності на квартиру.

Вартість нотаріального оформлення складається з державного мита (зазвичай 1% від оціночної вартості майна при даруванні особам першого та другого ступенів споріднення або 5% – стороннім особам), пенсійного збору (1% від вартості об’єкта) та плати за послуги самого нотаріуса, розмір якої встановлюється індивідуально й може суттєво різнитися залежно від регіону, складності угоди та статусу нотаріальної контори – державної чи приватної. Загальні витрати на оформлення між близькими родичами в середньому становлять від 3 000 до 7 000 гривень, тоді як між сторонніми особами можуть сягати значно більших сум через вищу ставку оподаткування.

Скільки коштує нотаріальне посвідчення дарчої на квартиру

Нотаріальне посвідчення договору дарування квартири в Україні коштує від 1% до 5% від вартості майна залежно від ступеня спорідненості сторін та оціночної вартості об’єкта нерухомості. Родичі першого ступеня – батьки, діти, чоловік або дружина – сплачують значно менше, ніж сторонні особи. Саме тому перед оформленням дарчої варто заздалегідь прорахувати всі витрати, щоб не опинитися в ситуації, коли сума виявляється несподіваною.

Нотаріальний тариф складається з кількох частин: державне мито, плата за послуги нотаріуса та витрати на супутні дії – отримання витягу з реєстру, технічну інвентаризацію тощо. Державне мито за посвідчення договору дарування між близькими родичами становить 0,5% від вартості майна, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян. Для осіб, які не є родичами, ставка державного мита зростає до 1%. Власне гонорар нотаріуса – приватна складова, яка не регулюється фіксованою ставкою і встановлюється індивідуально кожним фахівцем, тому різниця між нотаріальними конторами може сягати кількох тисяч гривень.

Категорія сторін	Державне мито	Орієнтовний гонорар нотаріуса	Збір до Пенсійного фонду
Близькі родичі (батьки, діти, чоловік/дружина)	0,5% від вартості	3 000 – 8 000 грн	1% від вартості
Інші родичі (брати, сестри, онуки)	1% від вартості	4 000 – 10 000 грн	1% від вартості
Треті особи (не родичі)	1% від вартості	5 000 – 15 000 грн	1% від вартості

Окрім зазначених витрат, покупець – або в даному разі обдаровуваний – зобов’язаний сплатити збір до Пенсійного фонду у розмірі 1% від оціночної вартості нерухомості. Ця вимога поширюється на всі угоди з нерухомістю в Україні без винятку. Якщо квартира оцінена у 2 мільйони гривень, тільки пенсійний збір складе 20 000 гривень – і це ще до врахування послуг нотаріуса та державного мита. Саме тому оціночна вартість об’єкта, яку визначає сертифікований оцінювач, безпосередньо впливає на загальну суму витрат.

Приватний нотаріус у більшості випадків обходиться дорожче за державного, проте забезпечує зручніший графік роботи та швидше оформлення документів. Державний нотаріус бере значно менший гонорар, але черги та обмежений час прийому можуть суттєво затягнути процедуру. Перед вибором нотаріуса рекомендується зателефонувати до кількох контор, уточнити повний перелік послуг і їх вартість, а також запитати про наявність досвіду саме з договорами дарування нерухомості – це допоможе уникнути прихованих доплат у процесі оформлення.

Який податок платить обдарований при отриманні квартири в дар

Розмір податку, який сплачує обдарований при отриманні квартири в дар, залежить від ступеня споріднення між дарувальником та обдарованим. Родичі першого ступеня споріднення – батьки, діти, чоловік або дружина – звільнені від сплати податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) та військового збору. Усі інші особи зобов’язані сплатити відповідні платежі до бюджету залежно від свого статусу.

Ставки податків розподіляються наступним чином:

Категорія обдарованого	ПДФО	Військовий збір	Разом
Родичі 1-го ступеня споріднення (батьки, діти, подружжя)	0%	0%	0%
Родичі 2-го ступеня споріднення (брати, сестри, баба, дід, онуки)	5%	1,5%	6,5%
Треті особи – резиденти України	5%	1,5%	6,5%
Нерезиденти України (незалежно від споріднення)	18%	1,5%	19,5%

Базою для нарахування податку є оціночна вартість квартири, визначена суб’єктом оціночної діяльності відповідно до законодавства України. Нотаріус не посвідчить договір дарування без наявності звіту про оцінку майна, тому обдарований або дарувальник зобов’язані замовити таку оцінку заздалегідь. Саме від суми, зазначеної у звіті, а не від ринкової чи інвентаризаційної вартості, розраховується сума податкового зобов’язання. Якщо оціночна вартість виявляється заниженою, податкові органи мають право її оскаржити та донарахувати податок.

Обдарований зобов’язаний самостійно задекларувати отриманий дохід у вигляді подарованої квартири, подавши річну декларацію про майновий стан і доходи до 1 травня року, наступного за роком отримання дарунку. Сплата нарахованого податку здійснюється до 1 серпня того ж року. Якщо обдарований є резидентом і отримав квартиру від родича першого ступеня, декларацію подавати не потрібно – такий дохід не оподатковується і не відображається у звітності.

Нерезиденти, які отримують квартиру в дар на території України, сплачують підвищену ставку ПДФО у розмірі 18% незалежно від ступеня споріднення з дарувальником. Це правило поширюється на громадян іноземних держав, осіб без громадянства, а також українців, які мають статус нерезидента через тривале проживання за кордоном. Додатково нараховується військовий збір у розмірі 1,5%, що в сукупності складає 19,5% від оціночної вартості квартири.

Дарування квартири між близькими родичами: пільги та особливості оподаткування

Якщо ви передаєте квартиру в дар членам першого ступеня споріднення – батькам, дітям, подружжю або рідним братам і сестрам, – ставка податку на доходи фізичних осіб становить 0%. Це означає, що ані обдарований, ані дарувальник не сплачують ПДФО з вартості переданого майна. Саме тому дарча між близькими родичами залишається найбільш фінансово вигідним способом передачі нерухомості всередині сім’ї.

Незважаючи на нульову ставку ПДФО, сторони угоди зобов’язані сплатити військовий збір у розмірі 1,5% від оціночної вартості об’єкта – це стосується всіх договорів дарування без винятку, включно з угодами між найближчими родичами. Крім того, нотаріус під час посвідчення договору стягує державне мито у розмірі 1% від вартості квартири, а також оплату за послуги незалежної оцінки майна, яку проводить ліцензований оцінювач. Варто також враховувати, що якщо хоча б одна зі сторін є нерезидентом України, нульова ставка ПДФО не застосовується – у такому разі обдарований сплачує 18% від оціночної вартості квартири.

Для підтвердження ступеня споріднення нотаріусу необхідно надати відповідні документи: свідоцтво про народження, свідоцтво про шлюб або інші офіційні папери, що засвідчують родинний зв’язок між сторонами договору. Відсутність таких документів автоматично переводить угоду до іншої категорії оподаткування – 5% ПДФО для резидентів.

Обдарований, який отримав квартиру від близького родича, зобов’язаний відобразити цей факт у річній декларації про майновий стан і доходи, навіть якщо сума податку дорівнює нулю. Декларація подається до 1 травня року, наступного за тим, у якому було укладено договір дарування. Ігнорування цієї вимоги може призвести до штрафних санкцій з боку податкових органів.

Військовий збір при даруванні квартири у 2024–2025 роках

З 1 грудня 2023 року ставка військового збору при отриманні квартири в дарунок становить 1,5% від вартості майна – і ця ставка діє у 2024–2025 роках для більшості отримувачів дарунків.

Військовий збір нараховується одночасно з податком на доходи фізичних осіб і сплачується в аналогічні строки – протягом 90 календарних днів після завершення звітного податкового року або до нотаріального посвідчення договору дарування, якщо нотаріус виступає податковим агентом.

Близькі родичі першого ступеня споріднення – батьки, діти, чоловік або дружина – звільнені від сплати ПДФО при отриманні квартири в дарунок, однак щодо військового збору ситуація інша: чинне законодавство не містить аналогічного звільнення для цієї категорії осіб у частині збору. Це означає, що навіть якщо син отримує квартиру від матері і не платить 5% ПДФО, 1,5% військового збору він все одно зобов’язаний перерахувати до бюджету.

База нарахування збору – оціночна вартість об’єкта нерухомості, визначена відповідно до методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України, або ринкова вартість, зазначена у звіті суб’єкта оціночної діяльності.

Якщо дарувальник – юридична особа або фізична особа-підприємець, нотаріус утримує і ПДФО, і військовий збір безпосередньо під час посвідчення договору. Коли ж дарунок здійснюється між фізичними особами без участі підприємницької структури, обдарований самостійно декларує дохід і сплачує збір за підсумками року через подання декларації про майновий стан і доходи.

У 2025 році в Україні обговорюється підвищення ставки військового збору для окремих категорій платників, тому перед підписанням договору дарування рекомендується перевіряти актуальну редакцію Податкового кодексу або отримати роз’яснення у фіскальній службі.

Штраф за несплату або несвоєчасну сплату військового збору – 25% від суми заниженого зобов’язання при першому порушенні та 50% при повторному, що робить своєчасне виконання податкових зобов’язань економічно обґрунтованим рішенням для обдарованого.

Чи може даритель скасувати договір дарування після реєстрації

Після державної реєстрації права власності на обдарованого скасувати договір дарування квартири вкрай складно, але закон передбачає конкретні підстави, за яких це можливо. Стаття 727 Цивільного кодексу України дозволяє дарителю вимагати розірвання договору в судовому порядку – самостійно анулювати вже зареєстровану угоду без суду неможливо.

Законні підстави для скасування договору дарування через суд:

• обдарований вчинив умисне вбивство дарителя або замах на його життя (у цьому разі право вимагати скасування переходить до спадкоємців)
• обдарований умисно завдав тілесних ушкоджень дарителю або членам його родини
• обдарований неналежно ставиться до подарованого майна, яке має для дарителя велику немайнову цінність, що загрожує його безповоротною втратою
• договір було укладено під впливом обману, погрози, насильства або внаслідок тяжких обставин
• даритель на момент підписання угоди не усвідомлював своїх дій або не міг керувати ними

Якщо суд визнає договір недійсним або розірве його, право власності повертається до дарителя, а нотаріус або реєстратор вносять відповідні зміни до Державного реєстру речових прав. Обдарований зобов’язаний повернути квартиру в тому стані, в якому вона перебуває на момент повернення. Якщо майно було продано третій особі, яка є добросовісним набувачем, повернення квартири в натурі стає практично неможливим – даритель може претендувати лише на грошову компенсацію.

Строк позовної давності для оскарження договору дарування – 3 роки з моменту, коли позивач дізнався або мав дізнатися про порушення свого права. Для окремих підстав, зокрема пов’язаних із замахом на життя, відлік починається з дня набрання вироком законної сили.

1. Зберігайте всі документи, що підтверджують обставини укладення договору.
2. Зафіксуйте факти неналежного поводження з майном (фото, відео, показання свідків).
3. Зверніться до адвоката до подачі позову, щоб оцінити реальні шанси на успіх.
4. Подайте позов до суду за місцезнаходженням нерухомого майна.
5. Після набрання рішенням законної сили зареєструйте зміни в реєстрі прав.

Відео:

Дошлюбне майно не ділиться? Помилка, яка коштує квартири у 2026 році